¿Qué son las subastas electrónicas?

Cuando no ha sido posible resolver una situación de condominio o una herencia de otra forma,  o cuando un deudor tiene inmuebles pero no liquidez,  está previsto en la ley procesal civil un procedimiento de ejecución forzosa, con venta de bienes por subasta. 

Hasta hace poco tiempo, se hacía presencialmente en el Juzgado o en la sede administrativa ejecutante; hoy en día, como casi todo, el procedimiento se ha digitalizado y se hace a través de medios electrónicos. 

Tanto las partes de un procedimiento judicial como terceros interesados (arrendatarios, inversores…) pueden acceder al portal de subastas electrónicas  que se gestiona a través del Boletín Oficial del Estado en la URL https://subastas.boe.es

Antes de afrontar una subasta electrónica, el interesado debe analizar su propia capacidad financiera,  los valores mínimos de la subasta y los máximos de mercado, y los posibles oponentes interesados en la puja. 

La primera barrera que nos vamos a encontrar es el acceso a la subasta, sin problemas técnicos que impidan la conexión. 

La pantalla de acceso nos permite filtrar las subastas electrónicas en proceso de ejecución por diversos criterios;  entre ellos los principales son el tipo de bien (inmuebles, vehículos, joyas…) y la provincia de ubicación.  También podremos filtrar por el origen de la subasta (cuál es el organismo o Juzgado ejecutante),  el estado de la subasta (celebrándose, suspendida, cancelada, con fecha de próxima apertura, concluida o finalizada). 

La información completa de cada subasta sólo es accesible para los usuarios registrados que hayan iniciado sesión en el portal. Para realizar el registro es necesario disponer de certificado electrónico o identificación mediante el sistema Cl@ve. Realizado el registro,  el interesado podrá iniciar la sesión y  acceder un servicio de avisos de acuerdo a sus criterios de selección,  conocer detalles más amplios sobre el bien subastado, participar como postor o realizar depósitos.  

La información de la subasta está clasificada en distintas categorías:

1. Información general: tipo de subasta, forma de adjudicación (conjunta o en lotes), valores de subasta y tasación, cantidad reclamada, importe del depósito necesario para participar en la subasta, e importe de la puja mínima.
2.  Entidad responsable de los datos facilitados y de la gestión de la subasta.
3. Lotes o Bienes, dependiendo de si la subasta tiene más un lote o sólo uno.
4. Las personas que intervienen:  acreedor, interesado, acreedor privilegiado especial o administrador concursal.  Para que el acreedor o su representante pueda realizar una puja es necesario que exista una puja previa, salvo disposición en contrario por el Juzgado Mercantil, en el caso de las subastas concursales.
5. Las Pujas:  con información de las pujas totales y la particular realizada por el interesado. Se nos informará también del depósito necesario para realizar la puja; normalmente es del 5% del valor del bien tasado para la subasta, pero el pliego de condiciones de la subasta puede haber fijado otro porcentaje superior o no haber fijado ninguno.  Sin realizar ese depósito no se nos permitirá realizar ninguna puja.   Hay que tener en cuenta que para la constitución del depósito no se permite utilizar cuentas conjuntas que exijan firmas mancomunadas:  quien realiza el depósito debe tener la plena disponibilidad de los fondos depositados. El acreedor ejecutante no tiene que realizar el depósito previo. Una vez realizado el depósito, el número de pujas es ilimitado.
6. Tiempo:  siempre será visible el tiempo restante para la terminación de la subasta.  La duración del proceso de subasta electrónica es de veinte días naturales,  pero ese tiempo puede ampliarse por un máximo de 24 horas adicionales si en la última hora del plazo ordinario se recibe alguna puja que supere la anterior.  Es decir,  cada puja que supere a la anterior da lugar a un plazo adicional de una hora para que otro postor pueda superar la puja, hasta un máximo de 24 horas adicionales al plazo inicial.

El valor del bien subastado, el importe del depósito y el tiempo restante determinan la estrategia para pujar: 

1. Los participantes suelen realizar la puja durante los dos últimos días de la subasta.   
2. Se suele pujar siempre números enteros o redondos, y será siempre con reserva de postura en los casos en que la puja sea inferior a la establecida.
3. La reserva de postura realizada en la primera puja, se mantendrá en las siguientes respecto del mismo interesado.
4. Si una puja es superada, los participantes interesados suelen mejorar de manera continua, en la expectativa de que sus oponentes no logren volver a pujar a tiempo. 
5. A medida que el final de la subasta se aproxima, las pujas son cada vez de menor valor: la mayor parte de las veces sólo se ofrece superar la anterior por el valor mínimo establecido para la puja. 
6. En todo caso, siempre se ha de tener presente el límite máximo por el que se va a pujar.  Ese límite máximo,  objetiva o subjetivamente fijado, no se debe superar. 

Al finalizar cada puja, el postor recibe en la pantalla la confirmación de la puja realizada;  y al finalizar la subasta se puede consultar el “certificado de cierre”  que contiene: 

• detalle de las fechas más relevantes del proceso  (publicación, inicio, suspensiones, cancelación o cierre);
• valor de la puja máxima de la subasta; y
• cantidad por cada uno de los lotes en su caso.  

Los postores que hayan resultado vencedores dispondrán del certificado de su mejor puja, así como los que hayan realizado de igual modo, con reserva de postura, de forma que este les sea devuelto, una vez adjudicado el bien.

El mejor postor dispone de un plazo de diez días hábiles en subastas de bienes muebles y vehículos, y cuarenta días hábiles en las de bienes inmuebles para completar el depósito por la cantidad ofrecida desde la aprobación del remate hasta la adjudicación. Si el mejor postor no deposita el resto de la cantidad ofrecida, se declara la subasta “quebrada” y se ofrece al siguiente mejor postor, siempre que éste haya realizado reserva de postura en la plataforma. 

Si alguien está vivamente interesado en un bien subastado, debería pujar como mínimo: 

1. El 70% del tipo de subasta si es un bien inmueble
2. El 50% del tipo de subasta si es un bien mueble o vehículo

Si en la subasta no hubiere ningún postor, el acreedor podrá solicitar la adjudicación directa del bien en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta.  La adjudicación se hará por el 50%,  60%  ó 70%  del tipo de subasta,  dependiendo del importe de la deuda ejecutada y de si se trata o no de la vivienda habitual del ejecutado. 

En el caso de subastas judiciales, existe la posibilidad de ceder el remate a un tercero, cuando sea el ejecutante o los acreedores posteriores quienes se adjudiquen el bien subastado. La opción de poder ceder el remate a un tercero se ha de realizar al hacer la puja:  es una singularidad del procedimiento de ejecución judicial especialmente interesante desde el punto de vista fiscal. 

Igualmente, se ha de tener en cuenta que el ejecutado dispone de un plazo específico (10 días hábiles) para presentar a un tercero que mejore la postura y ofrezca una cantidad igual o superior al 70% del valor por el que el bien sale a subasta; o una cantidad inferior pero que resulte suficiente para lograr liquidar completamente la deuda. 

Y en todo caso, en cualquier momento antes de la aprobación del remate, el deudor puede pagar la deuda y  liberar el bien, por lo que la mejor puja siempre será “provisional” hasta que se cumplan estos trámites. 

Una vez aprobado el remate, se ordena la devolución de los depósitos realizados previamente por los intervinientes que no hayan ganado y que no hayan realizado una reserva de su puja; las pujas que se hayan realizado con reserva de puja se retienen hasta la total finalización del procedimiento, por lo que el dinero del interesado puede quedar “cautivo” por un plazo largo.  

Una vez se deposite por el vencedor de la puja el pago del dinero restante, la autoridad gestora de la subasta adjudicará el bien subastado.  

La adquisición de bienes en subasta está sujeta al impuesto correspondiente (IPT o IVA): 

• El IPT  es un impuesto de competencia autonómica por lo que el tipo puede variar en función de la normativa fiscal de aplicación. La cuota no es deducible y el plazo de ingreso es de 30 días desde la adjudicación del bien. 
• El IVA se liquidará cuando el ejecutado sea una persona física o jurídica con actividad económica. En el caso de inmuebles de obra nueva finalizados el tipo aplicable será del 10%  o del 21% (según se trate de vivienda  o no,  y de si la obra está terminada o no).  Si el adquirente es a su vez una persona física o jurídica con actividad económica la cuota de IVA soportada podrá ser deducida por el adjudicatario.
• El adjudicatario habrá de liquidar también el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal),  actualmente en revisión. El plazo para liquidar este impuesto es de 30 días desde que se dicta el auto de adjudicación. 

Las subastas electrónicas pueden ser instrumentos de inversión muy interesantes siempre que se conozcan bien sus peculiaridades y los trámites que se han de seguir.  En todo caso, siempre se ha de tener en cuenta que es un proceso que se puede alargar mucho en el tiempo;  ello implica que no podemos tener urgencia en recuperar el dinero depositado inicialmente para participar en la subasta,  y al contrario, debemos ser capaces de disponer en pocos días del capital necesario para cubrir la totalidad de nuestra puja si esta resulta vencedora.